《清远市住宅小区物业管理条例》专题解读④规范住宅小区公共收益管理 切实维护业主合法权益
本网讯 住宅小区的公共收益包括哪些？公共收益可用于哪些方面的用途？如何监管公共收益的使用？
在过去，由于缺乏公开透明的操作规范，一些小区的公共收益成了“糊涂账”。《清远市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）出台后，对公共收益的范畴、约定事项、用途等进行了明确，规范了住宅小区公共收益的依法使用，更好地保障全体业主的共同利益。
市住房城乡建设局有关负责人介绍，《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》没有规范公共收益管理的条款，因此《条例》用了整整一节来规范对公共收益的管理。“《条例》是填补了上位法没有对公共收益管理进行规范的空白，对我市规范公共收益的收支管理、防止小区公共收益被侵占、维护业主合法权益等方面起到重要作用。”
电梯间广告收益属业主公共收益
停车场、电梯间、楼道……不少小区的公共区域里都能看到商业广告，这些广告带来的收算不算业主的公共收益？《条例》对此进行了明确，专门列出了物业管理区域依法属于业主的公共收益范围，让业主清楚知道哪一些收益属于公共收益，也方便业主进行监督。
《条例》规定，物业管理区域依法属于业主的公共收益包括：利用属于业主共有的停车场、绿地、道路等物业共用部位、共用设施设备经营所得的收益；利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道以及户外区域等设置广告获得的收益；因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；物业管理区域公共电信设施占用场地使用费等；公共收益的孳息；法律法规规定属于全体业主的其他收益。
“前期物业服务期间，由于没有业主、业主委员会的参与和监督，前期物业服务合同和临时管理规约主要由建设单位和物业服务企业在售楼提前制定。”市住房城乡建设局有关负责人表示，为避免业主的公共收益被侵占、挪用，《条例》规定了在业主大会成立前，需要利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者临时管理规约中明确对公共收益管理的事项，包括可以开展经营的场地范围，公共收益的财务管理要求、审计办法，相关合同、会计凭证等档案的建立、公示及查询办法，每季度公示公共收益收支情况，物业服务企业管理服务费用或者委托经营成本的标准，公共收益的使用范围、程序、方法，对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求等等。业主大会成立后，物业服务人和业主大会可以对前款所列事项重新约定。
业主委员会可自行管理公共收益
业主委员会是业主大会的执行机构，《条例》规定，业主委员会依照管理规约或者业主大会决定对公共收益的收支情况进行管理，并依照有关规定以业主委员会名义开立银行账户。同时，《条例》对缴存公共收益的账户管理也进行了规定，要求公共收益应当缴存入以业主大会或者业主委员会名义开立的银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托会计师事务所对公共收益进行财务管理。
根据《条例》，未成立业主委员会的住宅小区的公共收益，可以由物业服务人暂行管理。业主委员会成立后，物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。公共收益的使用范围、程序、方法应当遵守前期物业服务合同或者临时管理规约的约定，在业主大会成立后应当经业主依法表决同意。任何单位、组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。
公共收益主要用于补充物业专项维修资金
《条例》第五十八条规定了公共收益主要用途，明确了公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。前期物业服务合同或者临时管理规约未约定，或者业主大会成立后业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。
按照业主大会决定使用公共收益的，可以用于维修、更新、改造、增设物业共用部位、共用设施设备，开展业主公益活动，业主委员会或者物业管理委员会的工作经费、津贴以及聘用专职工作人员的薪酬，补充物业专项维修资金，业主大会议事规则和管理规约约定的其他事项。
此外，为加强对公共收益的监管，《条例》规定了业主委员会要履行依照管理规约或者业主大会决定对公共收益的收支情况进行管理的职责，街道办事处或者乡镇人民政府要履行监督公共收益收支公开情况的职责。
（许甜 张永成）