《清远市住宅小区物业管理条例》专题解读②完善业主大会和业主委员会制度 创设物业管理委员会
本网讯 近年来，业主大会和业主委员会成立难、运行难，业主委员会日常运作过程中纠纷频发，成为我市物业管理较为突出的矛盾纠纷之一。面对物业纠纷诉求多样化、内容复杂化的趋势，《清远市住宅小区物业管理条例》完善了业主大会和业主委员会相关制度，并针对没有成立业主大会的，以及业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的住宅小区，创新设立物业管理委员会，切实维护业主的合法权益。
业主大会会议可采用电子投票表决事项
业主委员会委员的产生难以服众、选举过程出现争议，是目前很多住宅小区在成立业主委员会过程中面临的问题。《条例》根据我市实际，对业主大会和业主委员会的职责、业主委员会委员和候补委员的产生、业主委员会委员名额预留、业主委员会备案、换届期间资料和财物保管、专职工作人员聘请、业主知情权保障等作了规定。同时，规定了业主委员会委员、候补委员的禁止行为，设立了罚则，对业主委员会行使职权进行约束，保障业主合法权益。
《条例》明确，业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等方式表决事项。电子投票视为业主真实意思表示，与书面投票具有同等法律效力。电子投票应当采用房地产行政主管部门提供的信息平台进行，并核实业主身份。
业主委员会是业主大会的执行机构，《条例》列举了业主委员会应履行的职责，包括依照管理规约或者业主大会决定对公共收益的收支情况进行管理，并依照有关规定以业主委员会名义开立银行账户；制定重大维修工程方案和紧急维修方案，并监督方案的实施；监督物业管理区域物业共用部位、共用设施设备的使用等等；还规定了业主委员会委员、候补委员应当依法通过选举产生。业主委员会委员候选人、候补委员候选人可以通过街道办事处或者乡镇人民政府推荐、居民委员会或者村民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐等方式从业主中产生。
《条例》还明确，如果业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益，经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议重新选举业主委员会或者更换业主委员会成员的，街道办事处或者乡镇人民政府应当协调组织召开。如果业主委员会委员、候补委员有阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定，弄虚作假，隐瞒事实真相，伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书，违规使用业主委员会印章等行为，由县级以上地方人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
10%以上业主共同申请可成立物业管理委员会
对于没有成立业主大会或未选举出业主委员会的小区来说，物业管理工作如何有效开展？为此，《条例》创设了物业管理委员会制度，进一步明确了物业管理委员会的性质、职责、成立条件、组成、印章管理、议事制度、资料收集等，以期通过设立物业管理委员会推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
根据《条例》规定，没有成立业主大会的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的，经业主总人数百分之十以上的业主申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会。物业管理委员会成员人数一般为五至十五人的单数，由居民委员会代表或者村民委员会代表、业主代表等组成。
物业管理委员会作为临时机构，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会，办理由业主共同决定的相关事务。
“除了无权与物业服务企业签订物业服务合同外，物业管理委员会作为临时机构，可行使推动成立业主大会、选举产生业主委员会，召集业主大会会议或者全体业主会议，组织业主筹集、管理和使用物业专项维修资金等职责。对于小区因没有成立业主大会、未能选举产生业主委员会等情况而导致管理真空，提供了很好的解决方案。”清远市物业管理协会会长谢道清表示，《条例》关于物业管理委员会的规定，保障了物业管理工作不缺位，切实维护了业主权益。
（许甜 张永成）