关于公开征求《清远市住宅小区物业管理条例（草案修改稿）》意见的公告

2020年12月28日召开的市七届人大常委会第四十四次会议对《清远市住宅小区物业管理条例（草案）》进行了第一次审议。会后，市人大常委会法工委根据审议意见对该法规草案进行了修改。为促进地方立法的民主化、公开化，增强立法工作透明度，提高立法质量，现将《清远市住宅小区物业管理条例（草案修改稿）》全文公布，广泛征求社会各界的意见。关注该项立法的社会各界人士，请于2021年7月18日前将意见、建议通过电话、信函、电子邮件等形式，向市人大常委会法工委提出。

邮寄地址：清远市清城区人民二路18号市机关办公大楼1号楼4楼，市人大常委会法工委；邮政编码：511518

电子邮箱：qysrdfgw@126.com

电话及传真：0763-3363908

清远市人大常委会办公室

2021年6月18日

 

清远市住宅小区物业管理条例

（草案修改稿）

目  录

第一章　总则

第二章　物业管理区域

第三章　业主和业主组织

    第一节  业主

    第二节  业主大会

    第三节  业主委员会

    第四节  物业管理委员会

第四章　物业服务

    第一节  前期物业服务

    第二节  物业服务

    第三节  物业服务收费管理

第五章　物业的管理与使用维护

    第一节　物业的管理

    第二节　公共收益管理

第六章  监督管理

第七章　法律责任

第八章　附则

 

第一章  总则

第一条【目的和依据】  为了规范清远市住宅小区物业管理活动，维护业主、物业服务人以及其他当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】  本市行政区域内住宅小区物业管理活动适用本条例。

非小区住宅以及非住宅的物业管理参照本条例执行。

第三条【坚持党的领导】  住宅小区物业管理应当坚持中国共产党的领导，住宅小区物业管理区域内中国共产党的基层组织，依照中国共产党章程的规定，按照有关要求，协同做好本辖区住宅小区物业管理工作。

推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区（村）党组织兼职委员。鼓励和支持符合条件的社区（村）党组织、居民委员会或者村民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

第四条【市、县（市、区）人民政府职责】  市、县（市、区）人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导；将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系，推动物业管理规范化、市场化、专业化。

县（市、区）人民政府应当为街道办事处、乡镇人民政府配备物业管理的专职工作人员，落实工作经费。

第五条【市住房和城乡建设行政主管部门职责】  市人民政府住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）监督和指导各县（市、区）人民政府贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；

（二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施；

（三）指导、协调全市物业使用和维护的监督管理工作、物业专项维修资金管理工作、物业管理培训与宣传工作；

（四）指导、协调市物业管理行业协会开展工作；

（五）协助市、县（市、区）人民政府相关行政管理部门以及街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域内开展监督管理和投诉处理工作。

（六）法律、法规规定的其他职责。

第六条【县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门职责】  县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责辖区住宅小区物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）负责物业服务人和从业人员的监督管理；

（二）负责共有物业使用和维护的监督管理；

（三）指导街道办事处、乡镇人民政府开展住宅小区物业管理工作；

（四）监督、指导前期物业服务招标工作、物业专项维修资金的归集和使用、物业管理承接查验工作等；

（五）办理物业管理区域、前期物业服务申请招标、前期物业服务中标、前期物业服务合同和物业服务合同的备案；

（六）按照工作职责依法查处违反物业管理法律、法规的行为，处理涉及物业服务人在物业管理活动中的投诉；

（七）定期开展物业管理培训；

（八）协助市、县（市、区）人民政府相关行政管理部门以及街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域内开展监督管理和投诉处理工作。

（九）法律、法规规定的其他职责。

第七条【其他主要行政管理部门职责和分工】  市、县（市、区）人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内，负责在物业管理区域内开展监督管理和投诉处理工作。

（一）发展改革部门会同住房和城乡建设主管部门负责前期物业服务收费基准价格的调整。

（二）市场监管部门负责对物业服务收费进行监督管理，对物业管理区域内的电梯等特种设备的安全进行监督管理，依法查处物业管理区域内无照经营、违法广告、侵害消费者权益等违反市场监督管理法律法规的行为。

（三）自然资源部门负责物业管理区域内的车位、车库的规划审批工作，根据工作职责对擅自改变物业使用功能、改变房屋外立面、擅自改变房屋用途、非法搭建、违法加建改建扩建等违法行为予以认定并依法查处。

（四）城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内擅自占用绿地、损毁树木和园林、违法设置户外广告、违法饲养家畜家禽、乱丢垃圾、乱涂乱画、乱张贴、乱摆卖等违法行为；负责住宅小区犬只备案、建立犬只管理电子档案、指导制定文明养犬公约、组织对犬只植入电子识别标识、查处违法养犬行为等监督管理工作。

（五）公安部门负责指导物业服务人建立健全和落实秩序维护制度、岗位责任制度、秩序维护人员管理制度和紧急情况应急预案；做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作；查处对物业管理区域内社会生活噪音污染、阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆和危险化学品车辆、电动自行车违规停放和充电等行为；打击物业管理服务中的欺行霸市行为；查处因犬只产生噪声干扰他人正常生活，驱使或者放任犬只恐吓、伤害他人等违反治安管理的行为。

（六）生态环境部门负责查处物业管理区域内违法违规排放废气和废水、制造噪声、堆放工业固体废物和辐射放射物污染环境的行为。

（七）消防救援部门负责督促本行政区域内的物业服务人、社区居民委员会或村民委员会以及其他单位和个人履行消防安全职责，落实防火、灭火措施，依法查处物业管理区域内的消防违法行为。

（八）卫生健康部门负责指导和监督物业管理区域内的人口与计划生育管理、疾病防控工作和“除四害”工作。

（九）民政部门负责指导和监督社区居民委员会或村民委员会依照法律法规履行相关职责。

（十）农业农村部门负责依法实施犬只免疫、检疫、诊疗许可、疫情监测等制度，制定烈性犬的标准及名录，指导和协助对犬只植入电子识别标识，指导和监督死亡犬只的无害化处理，指导和协助管理犬只留检场所等工作。

（十一）供水、排水主管部门负责指导督促物业服务人做好小区内供水、排水设施建设维护、排水许可证办理，指导雨水管、污水管错漏接改造,依法查处危害供水、排水设施安全运行等违法行为。

（十二）司法行政部门负责对业主、物业使用人、建设单位、物业服务人各方矛盾纠纷进行人民调解。

第八条【街道办事处、乡镇人民政府职责】  街道办事处、乡镇人民政府负责对本行政区域内住宅小区物业管理活动的日常监督管理，履行下列职责：

（一）审查首次业主大会设立的书面要求，指导和监督成立业主大会筹备组；

（二）对业主委员会成员、候补委员候选人进行资格审查，确定业主委员会成员、候补委员候选人名单；

（三）指导和监督业主成立换届选举小组；

（四）依法组织召开业主大会会议；

（五）对业主委员会的成立及换届进行备案；

（六）代为管理业主委员会移交的资料、印章、财物等物品；

（七）监督公共收益开支公开情况；

（八）组织未能选举产生业主委员会的小区设立物业管理委员会；

（九）组织召开物业管理联席会议；

（十）指导和监督物业服务招标投标活动；

（十一）确定应急物业服务人；

（十二）负责业主大会、业主委员会、物业管理委员会在物业管理活动中的业务指导与监督管理；

（十三）撤销业主大会、业主委员会、物业管理委员会违反法律法规的决定；

（十四）协助县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门划定或者调整物业管理区域；

（十五）协助市、县（市、区）人民政府相关行政管理部门在物业管理区域内开展监督管理和投诉处理工作。

（十六）调解业主、业主委员会、物业使用人和物业服务人在物业管理活动中的纠纷；

（十七）法律法规规定的其他职责。

第九条【居民委员会或村民委员会的职责】  居民委员会或者村民委员会负责辖区内住宅小区物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，履行下列职责：

（一）指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；

（二）指导业主委员会的换届选举和届中补选工作；

（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；

（四）协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督，协调处理辖区内物业管理的日常事务；

（五）调解物业管理纠纷；

（六）法律法规规定的其他职责。

第十条【物业服务人的职责】  物业服务人应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，处理业主、业主委员会、物业使用人在物业管理活动中的投诉，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会开展社区服务、精神文明建设、爱国卫生等相关工作，配合有关行政管理部门进入物业管理区域行使行政职权。

第十一条【物业管理联席会议制度】  街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项。

物业管理联席会议协调处理以下事项：

（一）业主委员会任期届满未完成换届选举工作的；

（二）新旧物业服务人交接中发生的矛盾纠纷；

（三）设立业主大会、组织召开业主大会会议过程中出现法律、法规没有规定的相关情形；

（四）在物业管理区域增建共用设施设备，改建、重建建筑物及其附属设施；

（五）发生其他严重影响物业管理区域稳定的情形。

第二章  物业管理区域

第十二条【物业管理区域的划定】  物业管理区域按照下列规定划定：

（一）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地不可分割的，应当划分为一个物业管理区域；

（二）同一个建筑区划内被同一围墙围蔽成一个封闭区域的，应当划分为一个物业管理区域；

（三）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地能够分割并独立使用，并且有市政道路、河道或围墙等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（四）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划定为一个物业管理区域；其配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用，并且有市政道路、河道或者围墙等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（五）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

住宅小区物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第十三条【物业承接查验】  县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当组织制定物业承接查验规范，明确承接查验具体标准和程序。

业主大会成立前建设单位选聘前期物业服务人的，建设单位应当与前期物业服务人在街道办事处、乡镇人民政府的监督指导下，进行物业承接查验。

业主大会成立后，业主委员会应当与建设单位、物业服务人共同进行物业承接查验。建设单位已经不存在的，由业主委员会与物业服务人共同进行物业承接查验。

第十四条【住宅小区建筑物外围与规划红线之间的公共空间管理】  住宅小区退让道路红线用地内除规划允许设置绿化小品外，不得建设大门、门房以及任何建（构）筑物。在退让范围内布置临时停车位的，应当在该道路整体规划设计的基础上建设，建成的停车位不计入配建停车位指标。

在住宅小区退让道路红线范围内建设绿化小品、临时停车位的，应当经自然资源部门批准，由用地权属单位负责建设，纳入城市公共开放空间统一管理；因道路改造需要同时对其进行改造时，权属单位和小区业主应当予以配合并无偿提供所需用地。

已建成的设施设备同时在住宅小区退让道路红线范围内和红线范围外的，由城市管理和综合执法部门负责管理。

第三章  业主和业主组织

第一节  业主

第十五条【业主的定义及范围】  本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

第十六条【业主投票权数的确定】  业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。业主专有部分面积、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：

（一）专有部分面积按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；

（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；

（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。

业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第十七条【专有部分的认定】  建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

第十八条【专有部分面积和建筑物总面积的认定】  专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二节  业主大会

第十九条【筹备组的成立】  已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告。

新建物业管理区域物业出售且已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上业主联名的，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面要求成立首次业主大会筹备组。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后三十日内组织成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

第二十条【筹备组的组成】  筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。建设单位受邀但未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务人应当协助筹备组开展筹备工作。

筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐和民主推荐的基础上，从遵纪守法、热心公益的业主中确定。业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会成员候选人资格的规定，排名顺序按照姓名笔划顺序确定。

业主大会筹备组成员的基本情况，应当自业主大会筹备组成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示十五日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调处理。

第二十一条【筹备组的工作期限】  筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议，并在六个月内组织召开首次业主大会会议。在规定的时间内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经街道办事处、乡镇人民政府批准，可以延长三个月。

已成立了物业管理委员会的，由物业管理委员会履行首次业主大会筹备组的职责，筹备成立首次业主大会。

第二十二条【业主资料的收集】  筹备组成立后，街道办事处、乡镇人民政府应当通知建设单位或者物业服务人在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府提交包含全部业主姓名、房号和专有部分面积的业主清册。

建设单位或者物业服务人未在规定期限内提供业主清册等相关资料的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期提供。逾期仍不提供的，街道办事处、乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询业主姓名、房号和专有部分面积，不动产登记机构应当无偿提供。

第二十三条【分期开发期间成立业主大会的情形】  划定为一个物业管理区域、分期开发的建设项目在分期开发期间成立业主大会的，业主大会的决定对整个物业管理区域的业主具有约束力，其业主投票权数应当按照先行开发建设区域内已竣工验收合格并符合交付使用条件的物业的建筑面积和单元数进行计算，并在业主大会议事规则中予以约定。

第二十四条【首次业主大会会议表决】  首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

第二十五条【管理规约】  管理规约应当包括下列内容：

（一）共有物业的使用和维护规则；

（二）合理使用物业专有部分的权利和义务；

（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（四）物业管理区域相关费用的分摊规则；

（五）违反管理规约应当承担的责任。

业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务人应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业服务人可以将相关情况在小区范围内以张贴公告等适当的方式公示。

第二十六条【意见收集】  召开业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过主管部门指定的信息平台进行电子投票的形式。采用书面、电子投票等形式征求意见的，应当将征求意见书送达每一位业主。无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告十五日以上。征求意见的结果在物业管理区域内显著位置公示三十日以上。

没有按照前款规定召开业主大会收集业主意见的，其结果不能作为业主大会表决结果。

第二十七条【业主大会会议召开】  召开业主大会会议的，应当提前三日书面告知物业所在地居民委员会或者村民委员会。居民委员会或者村民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。

业主大会会议未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处或者乡镇人民政府报告。

第二十八条【业主大会会议决定事项】  除法律法规已有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：

（一）确定业主委员会成员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；

（二）改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议决定；

（三）管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第二十九条【投票】  业主大会会议表决采用书面记名投票或者电子记名投票的方式。电子记名投票视为业主真实意思表示，与书面记名投票具有同等法律效力。

采用电子记名投票的，应当采用住房和城乡建设主管部门指定的信息平台进行投票，并核实业主身份。

第三十条【票数】  一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

每户业主的表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著位置公示三十日以上。

第三节  业主委员会

第三十一条【业主委员会成员的产生】  业主委员会成员、候补委员根据《广东省物业管理条例》的规定产生。

第三十二条【业主委员会成员、候补委员的条件】  业主委员会成员、候补委员应当从符合《广东省物业管理条例》规定的业主中选举产生。

有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员、候补委员：

（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；

（二）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；

（三）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退；

（四）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；

（五）有伪造或者指使他人伪造业主签名的行为；

（六）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会成员、候补委员的情形。

第三十三条【推荐业主委员会成员、候补委员候选人】  业主大会会议筹备组应当审查业主委员会成员、候补委员候选人的资格条件，不符合第三十二条件的，不得列入业主委员会成员、候补委员候选人名单。

业主委员会成员、候补委员候选人通过下列方式产生：

（一）社区党组织推荐；

（二）居民委员会或者村民委员会推荐；

（三）业主自荐或者联名推荐；

（四）产权单位推荐。

社区党组织、居民委员会或者村民委员会推荐的业主委员会成员候选人所占比例应当不低于业主委员会成员、候补委员候选人总数的二分之一。推荐业主委员会成员、候补委员候选人，应当优先推荐中国共产党员、人大代表、政协委员、在职或者退休的公职人员。

第三十四条【业主委员会的工作规则】  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法，为后期开发物业预留业主委员会成员名额。

后期开发物业交付使用后，应当增补业主委员会成员和候补委员，但增补后的业主委员会成员总人数不得超过业主大会议事规则规定的最高人数。

第三十五条【业主委员会的职责】  业主委员会除履行法律、法规规定的职责外，还应当履行下列职责：

（一）编制业主大会年度预算、决算方案；

（二）草拟共有物业、业主共有资金使用与管理办法；

（三）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（四）草拟物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（五）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；

（六）调解物业管理纠纷；

（七）配合行政执法机关开展执法工作；

（八）业主大会授予的其他职责。

业主委员会未经业主大会表决通过，不得擅自决定选聘、续聘、解聘物业服务人。

第三十六条【业主委员会备案】  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，到物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应当提交以下材料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会议决定；

（三）业主委员会首次会议记录和会议决定；

（四）业主委员会成员和候补委员名单、基本情况。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，在五日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组和物业管理委员会；不符合要求的，应当告知存在的问题。

业主委员会收到备案证明后开始履职，并将备案情况告知物业服务人，在物业管理区域的显著位置公告三十日以上。

业主委员会备案情况发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内到街道办事处、乡镇人民政府办理备案变更，并书面报告居民委员会或者村民委员会。

第三十七条【印章管理】  业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的，由业主委员会向保管单位提出。

业主委员会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会半数以上委员签字同意。

第三十八条【聘请执行秘书和财务人员】  业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。

业主委员会应当向全体业主公开业主委员会成员、执行秘书的联系方式。

第三十九条【业主委员会成员、候补委员、执行秘书和财务人员的禁止行为】  业主委员会成员、候补委员、执行秘书和财务人员应当签订履职承诺书，承诺在履职期间依法履职，接受全体业主监督。业主委员会成员、候补委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（四）)与本业主大会订立合同或者进行交易；

（五）为在本物业管理区域提供服务的物业服务人承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（六）拒不执行街道办事处、乡镇人民政府或者相关行政管理部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；

（七）不履行或者不正确履行职责；

（八）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；

（九）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议；

（十）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（十一）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；

（十二）违反法律、法规或者侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员、候补委员有第一款规定的行为之一的，由业主委员会决定中止其职务并予以公示。

执行秘书和财务人员有第一款第一项至第九项行为之一的，由业主委员会决定终止其职务并予以公示。

业主委员会未依照第二款规定作出中止职务决定的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处、乡镇人民政府作出中止相关人员职务的决定并予以公示。

中止业主委员会成员、候补委员职务时，应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归档。

第四十条【业主委员会成员职务递补和补选】  业主委员会成员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会成员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告，并书面报告街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会。

职务终止的业主委员会成员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，业主委员会可以请求居民委员会或者村民委员会、公安机关协助移交。

业主委员会成员任期内出现缺员，有以下情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会成员：

（一）没有候补委员递补的；

（二）由候补委员递补后仍不足五人的，后期物业的业主入住后需要增补业主委员会成员的；

（三）业主委员会成员超过五人但仍不足业主大会议事规则约定人数需要增补的。

第四十一条【业主委员会的换届】  业主委员会任期届满三个月前，可以组织换届筹备小组，成员包括街道办事处或者乡镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主委员会成员，由居民委员会或者村民委员会代表担任组长。换届筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举工作。

第四十二条【换届期间财物保管】  业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地居民委员会或者村民委员会保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，居民委员会或村民委员会应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理换届备案手续，并由居民委员会或者村民委员会在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府督促移交；经督促仍拒不移交的，可以请求公安机关协助移交，物业所在地的公安机关应当予以协助。

届满没有成立新一届业主委员会的，上述资料继续由居民委员会或者村民委员会保管。

业主委员会任期届满前，应当委托有资质的审计机构对物业专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。

第四十三条【审计制度和工作经费、工作补贴】  实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。

召开业主大会的工作经费以及业主委员会的日常工作经费、工作津贴由全体业主承担，也可以依照业主大会的决定从共有资金列支。

业主委员会成员不领取劳动报酬。根据业主委员会成员的工作情况，可以领取适当津贴。候补委员不得领取津贴。津贴标准通过业主大会和业主委员会议事规则或者住宅小区管理规约约定。

第四十四条【资料查阅】  业主可以查阅业主大会、业主委员会等会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当及时予以答复。

业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会成员、候补委员缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。

第四节  物业管理委员会

第四十五条【物业管理委员会的成立】  有下列情形之一的，并经占业主总人数百分之十以上的业主申请，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第四十六条【物业管理委员会的组成】  物业管理委员会成员人数为九人以上单数，由下列人员组成：

（一）街道办事处代表或者乡镇人民政府代表一人；

（二）居民委员会代表或者村民委员会代表一人；

（三）县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门代表一人；

（四）物业服务人代表一人；

（五）业主代表若干人，具体人数由街道办事处或者乡镇人民政府根据物业服务区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。

物业管理委员会主任由街道办事处代表或者乡镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和一名业主代表担任。

物业管理委员会单位代表人选由各自单位推荐产生。业主代表人选应当符合本条例关于业主委员会成员条件的规定，由街道办事处或者乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。

物业服务人未派代表参加物业管理委员会的，不影响物业管理委员会的成立。

第四十七条【物业管理委员会成员的公示、调整】  街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理委员会成员的基本情况向全体业主公示，公示时间不少于十五日；公示期间对物业管理委员会成员名单有异议的，应当以实名书面形式向街道办事处、乡镇人民政府提出。公示期满无异议或者异议不成立的，物业管理委员会成立。

物业管理委员会成员有下列情形之一的，应当予以更换，并按照第一款的规定予以公示：

（一）单位代表因工作变动或者其他原因不能履行职责；

（二）业主代表不符合本条例关于业主委员会成员条件的规定，或者有本条例规定的业主委员会成员不得从事的行为。

第四十八条【物业管理委员会职责和印章管理】  物业管理委员会履行下列职责：

（一）负责筹备成立业主委员会；

（二）组织召开业主大会会议；

（三）组织和监督共有物业、业主共有资金使用与管理；

（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（五）监督需要由全体业主公摊费用的收取；

（六）督促业主、物业使用人遵守管理规约；

（七）调解物业管理纠纷；

（八）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

（九）配合、支持居民委员会或者村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。

物业管理委员会成立后，可以持街道办事处、乡镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制印章，印章由物业管理委员会负责人或者负责人指定的专人保管。印章应当根据物业管理委员会的会议决定使用。

物业管理委员会解散后，印章由保管人交回街道办事处、乡镇人民政府销毁。

第四十九条【物业管理委员会议事制度】  物业管理委员会会议由主任或者受主任委托的副主任召集和主持，三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

会议应当有半数以上成员且半数以上业主代表成员参加，业主代表成员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会确定的事项应当经半数以上的成员签字同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示十日。

公示期间，业主对物业管理委员会确定的事项有异议的，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当研究处理并作出答复。未有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表示反对的，物业管理委员会按照确定的事项执行。

第四章  物业服务

第一节  前期物业服务

第五十条【选聘前期物业服务人】  物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务人提供前期物业服务，签订前期物业服务合同，并按照有关规定拟定临时管理规约。临时管理规约应当依法制定包括公共收益收支管理等内容。

建设单位应当按照以下规定时限完成前期物业服务招标投标工作：

（一）预售商品房项目的，应当在办理商品房预售许可之前完成；

（二）现售商品房项目的，应当在办理现售备案前三十日完成；

（三）非出售的新建物业项目，应当在交付使用前九十日完成。

投标人少于三个或者总建筑物面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务人。

分期开发的住宅物业，应当按依据本条例第十二条规定划定的物业管理区域进行前期物业服务招标；分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务人提供服务，前期物业服务招标的服务范围是整个物业管理区域。

第五十一条【前期物业服务收费】  普通住宅（含业主自有产权车位、车库）的前期物业服务收费实行政府指导价管理。前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业服务招标前向发展和改革部门申请单独核定该新建住宅的前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业服务招标的最高收费标准。

发展和改革部门应当建立合理的普通住宅前期物业服务收费的动态调整机制。

第五十二条【前期物业服务合同终止及后续处理方式】  前期物业服务合同期限届满，原物业服务人不能按原服务内容、收费标准继续提供服务的，或者经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务人的，应当由业主委员会组织业主表决，重新选聘物业服务人。未成立业主大会的，由建设单位在居民委员会或者村民委员会、街道办事处、乡镇人民政府的监督、指导下依法重新选聘物业服务人。

前期物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

前期物业服务合同期满后，业主共同决定更换物业服务人的，提供前期物业服务的企业应当在业主委员会要求或者业主共同决定的合理期限内退出物业管理区域，并配合选聘的物业服务人接管。

第二节  物业服务

第五十三条【委托服务】  物业服务人可以将物业管理区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、共用部位和共用设施设备的维修养护等专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

电梯、消防设施等涉及人身、财产安全的设施设备，应当委托具有相应资质的专业性服务企业进行维修和养护。

物业服务人与电梯维保、消防等设施设备维保单位签订的委托维保合同应当包含安全责任条款，或者与维保单位签订专门的安全责任合同或协议，明确维保单位的安全责任。

经业主大会表决同意，可以使用物业专项维修资金购买电梯安全责任保险。

第五十四条【安全防范工作】  物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业管理区域安全防范应急预案，在相关部门指导下做好物业管理区域的安全管理工作。

物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

发生安全事故或者其他突发事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，并按照规定向有关行政管理部门或者相关专营单位报告，协助做好相关工作。

突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务人承担公共服务事项的，应当向物业服务人支付相应费用。

第五十五条【专营单位服务】  供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当依照国家有关规定服务到物业管理区域内的最终用户，并向最终用户收取费用。

物业服务人退出物业管理区域时已代收但未向专营服务单位缴清的费用，专营服务单位应当按约定向物业服务人追缴，不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务人接受专营服务单位委托代收费用的，可以根据约定向专营服务单位收取劳务费；不得向业主收取手续费、周转金、保证金等额外费用，但法律、法规等另有规定的除外。

第五十六条【项目交接】  物业服务人应当在物业服务合同终止之日起三十日内与业主大会办理交接，退出物业管理区域，不得强行提供物业服务并向业主收取物业服务费用。

原物业服务人可以委托新聘物业服务人代为收取业主欠交的物业服务费用，也可以自行收取，但不得影响业主正常生活、工作秩序。新聘物业服务人应当为原物业服务人收取业主欠交的物业服务费用提供帮助。

物业服务人拒绝退出、移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权拒绝。

物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

第五十七条【应急物业服务】  县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当按照公开、自愿、择优的原则，建立物业服务人应急预选库，提供应急物业服务。

出现下列情形之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府在物业服务人应急预选库中抽签选定一家物业服务人提供应急服务，并签订应急物业服务合同，业主应当向应急物业服务人支付物业服务费：

（一）物业服务人因为被吊销、被解聘、解散或者单方退出物业管理区域的；

（二）物业服务合同期限届满之前或者期限届满后按照原物业服务合同约定继续提供服务期间，物业服务人突然退出物业管理区域的；

（三）尚未选聘出新的物业服务人，原物业服务人依据人民法院、仲裁机构的法律文书退出物业管理区域的；

（四）物业服务合同期限届满后，物业服务人按合同约定退出物业管理区域，但该物业管理区域业主大会因客观原因尚未选聘新的物业服务人的；

（五）其他原因导致原物业服务人退出，尚未选聘出新的物业服务人，发生物业管理区域内没有物业服务人提供服务的情形。

第五十八条【物业服务人拒绝交接、退出的处理】  物业服务合同期限届满或者依法终止，物业服务人不得以下列理由拒绝办理交接和退出物业管理区域：

（一）业主欠交物业服务费；

（二）债权债务纠纷未解决；

（三）阶段工作未完成；

（四）存在其他未结诉讼；

（五）部分物业权属存在争议；

（六）对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议。

原物业服务人拒不退出物业管理区域的，业主不需支付合同终止后的物业服务费，业主、业主委员会或物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府和县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门报告，并可以向辖区公安机关请求协助。

第五十九条【交接查验和移交】  新物业服务人承接物业时，应当在业主委员会的监督下与原物业服务人共同对物业共用部位、共用设施设备进行交接查验。物业管理区域出现业主委员会不能履行职责或者拒不履行职责等情形，原物业服务人可以在业主代表、街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与新物业服务人自行办理交接、承接查验手续。

新物业服务人应当在查验时制作物业查验记录。新物业服务人和原物业服务人对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

原物业服务人办理物业服务交接查验时，应当同时移交下列资金、资料和物品：

（一）业主共有资金共管账户内业主共有资金结余；

（二）业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房；

（三）物业承接查验资料；

（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料；

（五）利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；

（六）其他应当移交的资金、资料和物品。

物业服务人拒不移交前款资金、资料和物品的，业主或者业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府和县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门报告，并可以向辖区公安机关请求协助；物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

物业服务人在物业管理服务期间出资或者垫资配置的固定设施设备的权属，应当与业主委员会协商处理，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。影响物业服务区域业主生活安全的设施设备，物业服务人不得强行拆除。

第六十条【物业服务提前终止的处理】  物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并以书面形式告知居民委员会、村民委员会、街道办事处、乡镇人民政府和县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门，同时在物业管理区域显著位置公告三十日以上。

第三节  物业服务收费管理

第六十一条【公共水电费用分摊】  物业服务人应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

物业服务人不得将下列费用列入分摊：

（一）物业服务人办公、生活的自用水电费用；

（二）物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用；

（三）物业管理区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用；

（四）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

业主对公布的共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务人应当及时答复。

第六十二条【最终用户收费】  物业管理区域内，供水等单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户单独安装各收费单位确认的计量器具。物业服务人接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或者水电周转金等额外费用。

物业的最终用户，按照下列规定确定：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

第六十三条【物业服务收费调整】  业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务人或者业主委员会应当提交调价方案，调价方案包括如下材料：

（一）调价理由和具体调价方案，包括调价后的收费标准等；

（二）调价后具体物业服务方案，包括服务内容、服务标准等；

（三）业主满意度测评报告。

业主委员会组织全体业主对调价方案进行表决；没有成立业主委员会的，由居民委员会、村民委员会依法组织全体业主对调价方案进行表决。表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告十日以上。

物业服务人应当将调整物业服务费标准的事项和结果及时报告街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会。

物业服务人擅自调整收费的，由县（市、区）人民政府市场监督管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

第六十四条【欠费处理和退出后退还款项】  业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）约定的时间和标准交纳物业服务费。业主不按合同约定交纳的，业主委员会应当配合物业服务人督促业主缴交。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务人。

原物业服务人退出管理区域时，应及时向业主退还预收的费用、收取的押金等款项。

业主欠交物业服务费等费用的，原物业服务人可以依法追缴，业主委员会、居民委员会、村民委员会、新物业服务人应当予以协助。

原物业服务人在物业服务期间出资或者垫资配置的用于服务全体业主的固定设施设备，可以与业主委员会协商处理，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行拆除有关设施设备。

第五章  物业的管理与使用维护

第一节  物业的管理

第六十五条【共有物业安全管理责任和安全检测检验】  物业服务人负责物业管理区域共有物业安全检查和维护保养，并承担超过保修期或者合理使用年限后的共有物业安全管理责任。

业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。

实行物业服务费用包干制的物业服务，共有物业的大修、中修和更新、改造费用，应当通过使用物业专项维修资金或业主筹集资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，业主委员会拒绝出资维修和更新、改造的，由业主、业主委员会承担相关安全责任。

业主大会应当委托专业机构对房屋安全定期进行检测检验，并加强房屋使用安全管理。

鼓励业主、业主大会、物业服务人购买物业安全、房屋及公共设施维修保险。

业主委员会、物业服务人对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建立电子档案。

第六十六条【日常巡查和养护】  物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、地下室、天面、外墙及墙面等易于发生安全风险的共用部位、共用设施设备加强日常巡查和定期养护；发现有安全风险隐患的，及时设置安全警示标志，采取措施排除隐患；发现有供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况，应当及时报告相关专营单位；发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理。

物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。经业主共同决定，物业服务人可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据，但是不得侵犯他人隐私。

第六十七条【业主维修义务】  业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

物业存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，业主应当及时对物业采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施并承担相应的治理费用。业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会或者物业管理委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者其他物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的，县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当书面责令业主或者其他物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，县（市、区）人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。

第六十八条【房屋渗水处理】  因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。

房屋保修期限届满后出现渗水影响相邻房屋的，造成房屋渗水的责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。责任人不履行维修义务的，管理规约或者物业服务合同可以约定由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。因共用设施设备损坏造成渗水的，物业服务人应当及时维修，所需费用在维修资金或者共有资金中列支。

物业服务人、业主委员会、物业管理委员会和居民委员会、村民委员会应当为业主处理渗水纠纷提供协助。

第六十九条【维修、更新、改造和养护】  物业共用设施设备的维修、更新、改造和养护，除依法或者根据物业服务合同应当由建设单位或者物业服务人承担外，其费用按照下列规定划分：

（一）属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）属于车位的共用部位、共用设施设备，由与车位存在共用关系的业主按照各自拥有车位的建筑面积的比例共同承担；

（五）属于人为损坏的，由损坏者负责恢复原状，造成损失的依法承担赔偿责任。

第七十条【应急处置措施】  物业管理区域发生以下紧急情况，物业服务人应当及时报告业主委员会、街道办事处、乡镇人民政府，并进行应急维修；无物业服务人的，由业主委员会或者物业管理委员会组织应急维修；无物业服务人、业主委员会和物业管理委员的，且业主无法组织实施紧急抢修的，由居民委员会、村民委员会提出申请，街道办事处、乡镇人民政府组织代修，应急维修费用从业主共有资金账户或者物业专项维修资金专户中支出：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）楼体外立面存在脱落危险；

（五）未移交供水公司的二次供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断；

（六）排水设施坍塌、堵塞、爆裂导致无法正常排水；

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

应急维修费用从物业专项维修资金专户中支出的，可以不经过业主大会表决同意的程序，由物业服务人向县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门申请划拨。物业服务人先行垫付应急维修费用的，可以在维修工程竣工验收合格以后，向县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门出具上述相关文件，办理核销手续。

依照法律、法规和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，相关业主不能及时统一意见的，物业服务人应当积极与业主沟通，同时对涉及公共安全的设施设备，在未落实整改前由物业服务人停止使用或者在保证安全条件下有限度使用。

第七十一条【增设设备】  物业管理区域内有下列情形的，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并符合规划、土地、建设、特种设备、环境保护、消防等法律、法规规定和技术规范。

（一）对物业共有部分进行增设电梯等二次开发、改造的；

（二）增建、改建电动自行车停车棚或在合适位置建设符合安全条件的小型集中临时充电点的。

无物业服务人的，由业主委员会或者物业管理委员会组织实施；无物业服务人、业主委员会和物业管理委员的，且业主无法组织实施的，由居民委员会、村民委员会提出申请，街道办事处、乡镇人民政府组织代建，代建费用由全体业主承担。

鼓励住宅小区采用智慧监控手段对电动车进电梯进行监管。

第七十二条【物业管理区域内机动车停车位的管理】  物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案。

车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会成立前，收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

第七十三条【物业管理区域内机动车停车位的使用】  物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条【停车资源共享】  县（市、区）人民政府应当组织交通、公安、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

第七十五条【住宅小区养犬管理】  住宅小区范围内禁止饲养烈性犬，在住宅小区范围内携带犬只外出应当遵守下列规定：

（一）携带已免疫证明或者为犬只佩戴相应犬牌；

（二）用长度两米以下的犬绳牵领并佩戴口嚼或者嘴套等防护器具，或者装入笼内；

（三）有效制止犬只攻击行为；

（四）避让行人尤其是老年人、残疾人、孕妇和儿童；

（五）应当由完全民事行为能力人牵领或者携带犬只；

（六）在人多拥挤场合和电梯内应当怀抱犬只或者收紧犬绳，贴身携带犬只；

（七）即时清除犬只排泄的粪便。

第七十六条【物业管理区域禁止行为】  住宅小区物业管理区域内不得有下列行为：

（一）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；

（二）在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动自行车、电动摩托车和电动三轮车；

（三）电动自行车、电动摩托车和电动三轮车进入电梯；

（四）擅自摆摊设点；

（五）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（六）占用、堵塞、封闭公共疏散通道、安全出口和消防车通道或者妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，损坏、挪用或者停用消防设备；

（七）占用公用绿地种植蔬菜、果树；

（八）违反法律法规规定饲养家畜家禽影响市容和环境卫生；

（九）违反法律法规规定出租房屋；

（十）饲养动物干扰他人正常生活，或者放任动物恐吓他人；

（十一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

住宅小区物业管理区域内发生上述行为时，物业服务人、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务人、业主委员会应当及时报告居民委员会、村民委员会、街道办事处、乡镇人民政府以及相关行政管理部门并协助处理。居民委员会、村民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、相关行政管理部门应当及时协调或者依法处理。

第七十七条【装饰装修中禁止的行为】  物业服务人及其工作人员在装饰装修活动中不得有下列行为：

（一）指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；

（二）索取不正当利益；

（三）无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工；

（四）无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业服务区域；

（五）法律、法规等规定的其他禁止性行为。

第二节  公共收益管理

第七十八条【公共收益的约定事项】  业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：

（一）可以开展经营的场地范围；

（二）电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求；

（三）不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准；

（四）物业服务人的管理服务费用或委托经营成本的标准，比例不得超过所得收入的百分之五十；

（五）公共收益的财务管理要求；

（六）相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法；

（七）公共收益收支情况的定期公示与审计办法；

（八）对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。

业主大会成立后，物业服务人和业主大会可以对前款所列事项重新约定。

第七十九条【公共收益的用途】  公共收益主要用于以下方面：

（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；

（二）开展业主公益活动；

（三）业主委员会的工作经费、补贴及业主大会聘用人员的费用；

（四）补充物业专项维修资金；

（五）业主大会议事规则和管理规约约定的其他事项。

第八十条【公共收益的管理主体】  公共收益由业主委员会管理。

未成立业主委员会但已成立了物业管理委员会的，由物业管理委员会对公共收益进行管理。未成立业主委员会和物业管理委员会的，由物业服务人代为收取，并存入业主共有资金共管账户。未设立业主共有资金共管账户的，可以由物业服务人代为保管，设立独立账户管理，并接受业主的监督，物业服务人不得挪用。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务人应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

物业专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额的应当优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

业主大会可以委托具有资质的会计师事务所对公共收益进行财务管理和审计。

街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会对公共收益账户的开支公开情况进行监督。

第六章  监督管理

第八十一条【信用信息平台和建立诚信档案】  市住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务人信用信息平台和信用档案，制定物业服务人诚信信息管理制度，建立物业服务人信用等级评定体系。

企业的信用等级被评为最低等级的，县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当暂停给予办理其在清远市范围承接新的物业服务项目相关手续，将其列入专项检查的重点监管对象，对其法定代表人或清远负责人、技术负责人、从业人员进行强制性法律法规培训。

在清远市从事物业服务的企业应当向县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门申请建立诚信档案，签订诚信承诺书，并提供资料由住房和城乡建设部门建立物业服务人诚信档案。

建设单位、业主大会、业主选聘物业服务人，应当优先选聘已建立物业服务人诚信档案且企业的信用等级较好的企业。

第八十二条【信用信息档案的载入、用途和分类监管】  物业服务人的违规行为、重大投诉、安全责任事故以及受表彰、获奖等信息，由县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门载入企业的诚信档案。

物业服务人诚信档案作为物业服务信用等级评定参考依据。

住房和城乡建设主管部门可以依法实施分类监管，建立相应的激励和惩戒制度。分类监管的具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。

第八十三条【物业服务人禁止的行为】  物业服务人不得有下列行为：

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；

（二）挪用或者擅自使用物业专项维修资金；

（三）擅自改变物业服务用房用途；

（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途；

（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（七）不按规定将依法收取的公共电信设施占用场地使用费，以及利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益等列入公共收益；

（八）将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用；

（九）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交退出；

（十）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

（十一）不履行物业服务合同擅自退出物业管理区域等的行为；

（十二）指定业主购买特定商品或者服务，指定装修物料搬运队伍；

（十三）发现业主实施违法建设或者违反管理规约的行为，不制止、不报告；

（十四）限制通讯、有线电视等单位实施网络接入或者改造；

（十五）无正当理由拒绝供水、供电、供气等公共经营企业员工开展安全检查、抢修、维修等活动；

（十六）其他损害业主权益的情形。

第八十四条【现场检查监督指导】  市、县（市、区）人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当依法履行本条例规定的职责，进入物业管理区域实施现场检查、监督、指导，对建设单位、物业服务人、业主、业主委员会、物业管理委员会、物业使用人等的违法违规行为依法进行查处。有关建设单位、物业服务人、业主、业主委员会、物业管理委员会、物业使用人应当予以配合。

第七章  法律责任

第八十五条【业主大会、业主委员会的法律责任】  业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会成员承担相应的法律责任。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由街道办事处、乡镇人民政府或者县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门责令改正，拒不改正的，由街道办事处、乡镇人民政府或者县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门予以撤销。

业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府应指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。

第八十六条【业主委员会成员、候补委员、执行秘书和财务人员的法律责任】  业主委员会成员、候补委员、执行秘书和财务人员违反本条例第三十九条第一款规定的，由县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门给予警告，并处一万元以上三万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。

第八十七条【建设单位的法律责任】  建设单位有下列情形之一的，由县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下罚款：

（一）违反本条例第十二条第二款规定，将住宅小区物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理的；

（二）违反本条例第十三条规定，拒不履行物业承接查验义务的；

（三）违反本条例第十九条第一款规定，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十，未书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的。

第八十八条【物业服务人的法律责任】  物业服务人违反本条例第五十二条、第五十九条规定，拒不退出物业管理区域并移交相关资料、资金和物品的，由县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期三个月内退出、移交相关资料、资金和物品；逾期仍不退出、移交相关资料、资金和物品的，责令退还逾期所收取的物业服务费，按照逾期天数处以每日二千元罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。

物业服务人违反本条例第七十条规定，未立即采取应急处置措施、及时报告相关紧急情况和进行应急维修的，由县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门责令立即改正，给予警告，并处二万元以上五万元以下罚款。

物业服务人违反本条例第七十六条第二款规定，未及时对违法行为予以劝阻、未及时报告街道办事处、乡镇人民政府或者有关职能部门的，由县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款。

第八十九条【业主和物业使用人的法律责任】  业主和物业使用人违反本条例第七十六条规定的，由相关行政管理部门依法予以查处。

第九十条【拒绝建立诚信档案的处理措施】  物业服务人违反第八十一条规定未向县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门申请建立诚信档案的，县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当暂停给予办理其在清远市范围承接新的物业服务项目的相关手续，并先行为其建立临时物业服务人诚信档案，纳入企业信用管理。

第九十一条【物业服务人及其工作人员的法律责任】  物业服务人及其工作人员违反本条例第八十三条第三项规定，擅自改变物业服务用房等共有物业用途的，由县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门给予警告，并责令限期改正，逾期未改正的，对物业服务人并处一万元以上十万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。

第九十二条【援引性条款】  违反本条例规定，法律法规已有处罚规定的，从其规定。

第八章  附则

第九十三条【施行期限】  本条例自   年  月  日起施行。