我市住宅小区物业管理即将有法可依！

本网讯 业主委员会如何组建？物业专项维修资金怎么用？电梯广告等公共收益如何管理？对于住宅小区物业管理中的这些热点难点问题，我市将有法可依，通过地方立法进行规范。日前，《清远市住宅小区物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例(征求意见稿)》通过清远市人民政府门户网站进行公示，向社会各界广泛征求意见。

《条例(征求意见稿)》共十章一百六十条，包括总则、物业管理区域及共用设施设备、业主和业主组织、前期物业服务、物业服务、共有物业安全管理与使用维护、物业服务收费管理、监督管理、法律责任、附则。6月30日前，单位或个人可发送电子邮件至2503049741@qq.com向清远市住房和城乡建设局提出建议和意见。

街道办、镇政府应当配备专门物业管理部门

业主遇到物业纠纷的时候投诉无门？《条例(征求意见稿)》在总则中拟明确市住建部门、县(市、区)住建部门，街道办事处、镇人民政府，以及发改部门、市场监管部门、自然资源部门、城市管理行政执法部门、公安部门、生态环境部门、公安消防部门、卫生健康部门、民政部门等主要行政管理部门的职责和分工。

其中，市住建部门负责监督和指导各县(市、区)物业管理工作，履行监督和指导各县(市、区)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施；指导、协调全市物业使用和维护的监督管理、物业专项维修资金管理、物业管理培训与宣传等工作职责；指导、协调市物业管理行业协会开展工作，加强行业指导和行业自律。县(市、区)住建部门负责辖区物业管理活动的监督管理工作；街道办事处、镇人民政府在县(市、区)住建部门指导下，负责对本行政区域内物业管理活动的日常监督管理。

《条例(征求意见稿)》提出，街道办事处、镇人民政府应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员，并对工作经费予以保障。同时，街道办事处、镇人民政府应当设立物业管理联席会议制度，联席会议由县(市、区)住建、城市管理和综合执法、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居(村)民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。 

业主大会会议表决拟可采用电子投票方式

一些正在成立业主大会的小区不难发现，由于业主作息时间不一，投票工作难以开展，收取选票往往耗费大量的人力和时间。对此，《条例(征求意见稿)》拟规定，业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过住建部门建设的信息平台进行电子投票的形式。采用书面、电子投票等形式征求意见的，应当将征求意见书送达每一位业主。无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告十五日以上。

业主大会会议表决采用书面记名投票或者通过住建部门建设的信息平台进行电子记名投票的方式。一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

采用电子投票方式的，应当核实业主身份。电子投票视为业主真实意思表示，与书面记名投票具有同等法律效力。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。涉及上述伪造情形的表决视为无效。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

每户业主的表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著位置公告三十日以上，业主有权查询相关材料。

在物业管理区域增建电动自行车集中停放、充电点属于消除安全隐患的紧急措施，由街道办事处、镇人民政府会同自然资源部门、消防部门、业主委员会或业主委员会代行机构、业主代表召开物业管理联席会议协商确定即可实施。

维修资金拟可用于紧急维修电梯故障、外墙渗漏等

电梯出现故障，屋面、外墙发生渗漏时，如何使用物业专项维修资金？《条例(征求意见稿)》提出，物业专项维修资金用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著位置公告三十日以上；用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造等，业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有部分占单幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按相关要求使用。

发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。紧急情况包括电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断的，排水设的，以及其他危及房屋使用和人身财产安全等。

公共收益由业主委员会管理拟优先补充专项维修资金

如今，电梯广告、车闸广告在小区里逐渐变得常见。那么，这些在公共区域投放广告产生的收益，该如何管理？

《条例(征求意见稿)》拟对公共收益的范畴进行明确，规定物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入(以下称“公共收益”)归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作。

根据有关条款，利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得公共收益依法归全体业主共有，用于补充物业专项维修资金或存入公共收益账户。

物业专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额的应当优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

《条例(征求意见稿)》提出，公共收益主要用于维修、更新、改造、增设共用设施设备；业主公益活动的开展；业主委员会的工作经费、补贴及业主大会聘用人员的费用；补充物业专项维修资金；业主大会议事规则约定的其他事项。

《条例(征求意见稿)》还提出，公共收益由业主委员会管理。未成立业主委员会但已成立了物业管理委员会的，由物业管理委员会对公共收益暂行管理；未成立业主委员会和物业管理委员会的，可由物业服务企业对公共收益暂行管理。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

（许甜 张永成）